Zur Ermittlung von Grund­stücks­wer­ten und für sonstige Werter­mitt­lun­gen werden selbstän­dige, unabhän­gi­ge Gutach­ter­aus­schüsse gebildet. Wesent­li­che gesetz­li­che Grundlage hierfür sind das Bauge­setz­buch (BauGB) und die Gutach­ter­aus­schuss­ver­ord­nung für Baden-Württem­berg. Danach sind in Baden-Württem­berg die Gutach­ter­aus­schüsse bei den Gemeinden (z.B. Keltern) zu bilden.

Aufgaben des Gutach­ter­aus­schus­ses bzw. seiner Geschäfts­stelle sind insbe­son­de­re

  • die Erstattung von Gutachten über den Verkehrs­wert von bebauten und unbebauten Grund­stücken (einschl. Eigen­tums­woh­nun­gen) sowie Rechten an Grund­stücken
  • die Führung der Kaufpreis­samm­lung
  • die Ermittlung und Veröf­fent­li­chung von Boden­richt­wer­ten (durch­schnitt­li­che Lagewerte für den Boden) und
  • die Ermittlung von sonstigen zur Werter­mitt­lung erfor­der­li­che Daten (z.B. Index­rei­hen, Liegen­schafts­zins­sätze, Sachwert­fak­to­ren, Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten, Vergleichs­fak­to­ren).
    • Kapita­li­sie­rungs­zins­sätze, mit denen die Verkehrs­werte von Grund­stücken im Durch­schnitt marktüb­lich verzinst werden (Liegen­schafts­zins­sät­ze), für verschie­de­nen Grund­stücks­ar­ten, insbe­son­dere, Mietwohn­grund­stücke, Geschäfts­grund­stücke und gemischt genutzte Grund­stücke,
    • Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grund­stücks­markt (Sach­wert­fak­to­ren), insbe­son­dere für die Grund­stücks­ar­ten Ein- / Zweifa­mi­li­en­häu­ser.
    • Umrech­nugs­ko­ef­fi­zi­en­ten für das Wertver­hält­nis von sonst gleich­ar­ti­gen Grund­stücken, z.B. bei unter­schied­li­chem Maß der baulichen Nutzung und
    • Vergleichs­fak­to­ren für bebaute Grund­stücke, insbe­son­dere bezogen auf eine Raum- oder Flächen­ein­heit der baulichen Anlage (Gebäu­de­fak­tor) oder auf den nachhaltig erziel­ba­ren jährli­chen Ertrag (Ertrags­fak­tor).

Der Gutach­ter­aus­schuss erstattet nach § 193 des Bauge­setz­bu­ches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigen­tü­mern, ihnen gleich­ste­hen­den Berech­tig­ten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflicht­teils­be­rech­tig­ten sowie Gerichten und Justiz­be­hör­den.

Zur Führung der Kaufpreis­samm­lung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflich­tet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkun­den­den Stellen dem Gutach­ter­aus­schuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigen­tums­wech­sel eines Grund­stücks (auch einer Teilflä­che) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbau­rechts erfasst. Die Geschäfts­stelle des Gutach­ter­aus­schus­ses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Boden­richt­werte und - im Rahmen des berech­tig­ten Interesses - aus der Kaufpreis­samm­lung. Damit soll der Grund­stücks­markt auch für den einzelnen Bürger trans­pa­rent gemacht werden.

Der Gutach­ter­aus­schuss kann mündliche oder schrift­li­che Auskünfte von Sachver­stän­di­gen und von Personen (z.B. Eigen­tü­mern, Verkäufer, Käufer, Mieter) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich heran­ge­zo­gen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis­samm­lung und zur Begut­ach­tung notwen­di­gen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grund­stücks haben zu dulden, dass Grund­stücke zur Auswertung von Kaufprei­sen und zur Vorbe­rei­tung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungs­in­ha­ber betreten werden.

Boden­richt­werte sowie sonstige Grund­stücks­markt­da­ten können im Einzelfall die sachver­stän­dige Werter­mitt­lung nicht ersetzen.

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